Sprzedaż mieszkania wynajmowanego w działalności gospodarczej – czy zawsze powstanie podatek?

W praktyce przedsiębiorcy często osiągają przychody z najmu nieruchomości. Nie zawsze jednak wynajmowane lokale stanowią składniki majątku firmowego. Zdarza się, że mieszkanie pozostaje częścią majątku prywatnego właściciela, mimo że przychody z jego wynajmu są rozliczane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Powstaje wówczas pytanie, jak należy potraktować podatkowo późniejszą sprzedaż takiej nieruchomości.

Fot. magnific.com

Nieruchomość prywatna wykorzystywana do najmu

Przedmiotem niedawnej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej była sytuacja przedsiębiorczyni prowadzącej działalność gospodarczą obejmującą m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Wraz z mężem posiadała kilka nieruchomości mieszkalnych nabytych do majątku wspólnego.

Jak podkreślono we wniosku, nieruchomości zostały zakupione jako forma lokowania kapitału, a nie z przeznaczeniem na potrzeby działalności gospodarczej. Nigdy nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, nie były amortyzowane i przez cały okres pozostawały składnikami majątku prywatnego małżonków.

Początkowo najem był rozliczany jako najem prywatny. Od 2019 r. przychody z wynajmu zostały jednak włączone do działalności gospodarczej prowadzonej przez podatniczkę i opodatkowane podatkiem liniowym.

Planowana sprzedaż nieruchomości

Małżonkowie zamierzali sprzedać posiadane mieszkania oraz nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Jednocześnie wskazali, że nie prowadzą działań mających zwiększyć wartość nieruchomości przed sprzedażą ani nie podejmują aktywności charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Powstała wątpliwość, czy sprzedaż takich nieruchomości będzie generowała przychód z działalności gospodarczej, skoro przychody z ich wynajmu były rozliczane właśnie w tym źródle.

Kiedy sprzedaż nieruchomości stanowi przychód z działalności?

Organ podatkowy przypomniał, że przychód ze sprzedaży składnika majątku może zostać zakwalifikowany do działalności gospodarczej przede wszystkim wtedy, gdy sprzedawany składnik:

• był wykorzystywany w działalności gospodarczej,
• spełnia definicję środka trwałego,
• podlega ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Jednocześnie ustawa o PIT przewiduje szczególne zasady dotyczące nieruchomości mieszkalnych. Dotyczą one m.in. budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność oraz gruntów związanych z takimi nieruchomościami.

Lokale mieszkalne wyłączone z przychodów firmowych

Dyrektor KIS potwierdził, że sprzedaż nieruchomości mieszkalnych nie powoduje powstania przychodu z działalności gospodarczej, nawet jeśli były one wykorzystywane w tej działalności lub służyły osiąganiu przychodów z najmu rozliczanego w ramach firmy.

W analizowanej sprawie szczególne znaczenie miał również fakt, że nieruchomości nie zostały zaliczone do majątku przedsiębiorstwa i nie były ujmowane w ewidencji środków trwałych.

W konsekwencji planowana sprzedaż mieszkań oraz działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie będzie opodatkowana jako przychód z działalności gospodarczej.

Znaczenie pięcioletniego terminu

Skoro sprzedaż nie została zakwalifikowana do działalności gospodarczej, należało ocenić ją na gruncie zasad dotyczących prywatnego zbycia nieruchomości.

Ponieważ od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, upłynęło ponad pięć lat, sprzedaż pozostanie również poza zakresem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Oznacza to, że podatniczka nie będzie zobowiązana do zapłaty PIT ani z tytułu sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, ani jako osoba zbywająca nieruchomość należącą do majątku prywatnego.

Wnioski dla właścicieli nieruchomości

Interpretacja potwierdza korzystne dla podatników stanowisko, zgodnie z którym samo rozliczanie przychodów z najmu w działalności gospodarczej nie oznacza automatycznie, że późniejsza sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie traktowana jako sprzedaż firmowa.

Kluczowe znaczenie ma charakter nieruchomości, sposób jej wykorzystywania oraz to, czy została ona włączona do majątku przedsiębiorstwa.

Podstawa: interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 lutego 2026 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.1004.2025.4.MS2.

APTM Doradcy Podatkowi Pankowski, Miłek

Masz pytania ? Chcesz, żebyśmy sprawdzili Twoją sytuację i pomogli z formalnościami ? Skontaktuj się z nami.

Warto skorzystać z doradztwa podatkowego – bezpłatnie dla członków DIL

W codziennej praktyce lekarskiej kwestie podatkowe często schodzą na dalszy plan, a przecież odpowiednio dobrane rozwiązania mogą znacząco wpłynąć na bezpieczeństwo finansowe i komfort pracy. Dlatego Dolnośląska Izba Lekarska we Wrocławiu oferuje swoim członkom bezpłatny dostęp do profesjonalnego doradztwa podatkowego. Z konsultacji mogą skorzystać zarówno lekarze i lekarze dentyści prowadzący własną działalność, jak i ci wykonujący zawód w ramach umowy o pracę lub umowy cywilnoprawnej.

Usługa dostępna jest w ramach składki członkowskiej – nie wiąże się z dodatkowymi opłatami.

Wsparcie zapewnia firma APTM Doradcy Podatkowi s.c. specjalizująca się we współpracy z przedstawicielami zawodów medycznych. Zespół tworzą doradcy podatkowi, eksperci prawni oraz specjaliści w zakresie finansów i podatków, Jeśli chcecie Państwo skorzystać z porady, czy wyjaśnić problem podatkowy związany z wykonywaniem zawodu lekarza lub lekarza dentysty, prosimy o kontakt mailowy:  podatki@dilnet.wroc.pl. Po zgłoszeniu sprawy ustalony zostanie dogodny sposób konsultacji. Odpowiedzi i konsultacje udzielane są przede wszystkim mailowo, telefonicznie lub za pośrednictwem platformy Zoom. Z konsultacji mogą skorzystać zarówno lekarze i lekarze dentyści prowadzący własną działalność gospodarczą, jak i osoby wykonujące zawód w ramach umowy o pracę lub umowy cywilnoprawnej, a także podmioty lecznicze o różnej formie prawnej.

Na co dzień wspieramy lekarzy i podmioty związane z ochroną zdrowia w sprawach podatkowych wymagających szczególnej ostrożności — zarówno na etapie czynności sprawdzających i kontroli, jak również w toku postępowań podatkowych oraz sporów prowadzonych przed sądami administracyjnymi.

Z praktyki wiemy, że sposób reakcji już na samym początku kontaktu z organem podatkowym może mieć istotny wpływ na dalszy przebieg sprawy, zakres obowiązków podatnika oraz poziom ryzyka podatkowego.

Dlatego, jeżeli:

• otrzymali Państwo zawiadomienie lub informację z urzędu dotyczącą czynności sprawdzających w zakresie rozliczeń podatkowych,
• w Państwa sprawie prowadzona jest kontrola podatkowa albo kontrola celno-skarbowa,
• toczy się postępowanie podatkowe,

możemy pomóc w ocenie sytuacji, uporządkowaniu dokumentów oraz przygotowaniu bezpiecznej i przemyślanej strategii dalszego działania.

Zapraszamy do kontaktu oraz krótkiej rozmowy, podczas której omówimy aktualny etap sprawy, wskażemy potencjalne obszary ryzyka i zaproponujemy możliwe kierunki działania. W wielu przypadkach już wstępna konsultacja pozwala uporządkować dalsze kroki, uniknąć pochopnych decyzji i ograniczyć ryzyka na kolejnych etapach kontaktu z organami podatkowymi.

W sprawach wymagających osobistego omówienia istnieje również możliwość umówienia spotkania stacjonarnego w siedzibie Dolnośląskiej Izby Lekarskiej przy ul. Kazimierza Wielkiego 45 we Wrocławiu w każdy poniedziałek roboczy w godzinach 11.00 – 14.00.

Spotkanie wymaga wcześniejszego umówienia M: 601 97 10 10

lub

w Kancelarii APTM ul. Legnicka 62 we Wrocławiu w dniach roboczych od poniedziałku do piątku w godzinach 09.00 – 15.00.

Spotkanie wymaga wcześniejszego umówienia M: 601 97 10 10.

Fot. na str. gł. magnific.com