Zasady ogólne

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT), środki trwałe wykorzystywane w działalności gospodarczej podlegają amortyzacji, o ile spełniają określone warunki: stanowią własność lub współwłasność podatnika, są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok oraz są wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego, ustalonej zgodnie z art. 22g ustawy o PIT.

Jednakże, od 2022 r. ustawodawca wprowadził istotne ograniczenie: zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy. Przepis ten wyłącza możliwość amortyzacji lokali mieszkalnych nabytych po 1 stycznia 2022 r., nawet jeśli są one wykorzystywane w całości na potrzeby działalności gospodarczej.

Zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych nabytych po 1 stycznia 2022 r.

Aktualne brzmienie art. 22c pkt 2 ustawy o PIT wyraźnie wyłącza możliwość amortyzacji lokali mieszkalnych, nawet jeśli są one wykorzystywane w całości na potrzeby działalności gospodarczej. Potwierdzają to najnowsze interpretacje indywidualne:

Jak wskazano w interpretacji Dyrektora KIS o sygn. 0112-KDIL2-2.4011.218.2025.2.IM: „Z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprost wynika, że nie ma Pan prawa do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od zakupionego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego.”

Podobnie w interpretacji o sygn. 0112-KDIL2-2.4011.135.2025.1.AA: „Z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprost wynika, że nie ma Pan prawa do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od zakupionego w 2024 roku na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego.

Przepisy przejściowe pozwalały na kontynuowanie amortyzacji lokali mieszkalnych nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r., jednak tylko do końca 2022 r. Obecnie, nawet w tych przypadkach, amortyzacja nie jest już możliwa.

Ograniczenie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT nie dotyczy lokali niemieszkalnych (np. użytkowych, biurowych, hotelowych). Jeżeli lokal formalnie nie jest lokalem mieszkalnym, może być amortyzowany na zasadach ogólnych, z zastosowaniem odpowiedniej stawki z wykazu stawek amortyzacyjnych.

Jak wskazano w interpretacji o sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.165.2024.2.MZ: „Znowelizowany art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania do lokali niemieszkalnych. Z tej też przyczyny, będzie miał Pan prawo zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od nabytego lokalu (który jak wynika z wniosku będzie lokalem użytkowym w budynku niemieszkalnym) wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej.”

Przepisy dotyczące indywidualnych stawek amortyzacyjnych (art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) nie mają zastosowania do lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej po 1 stycznia 2022 r. Potwierdzają to organy podatkowe:

Jak wskazano w interpretacji o sygn. 0112-KDIL2-2.4011.218.2025.2.IM: „Przepis ten nie daje podstaw do amortyzacji lokali mieszkalnych.”

Starsze interpretacje, które dopuszczały amortyzację lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej, odnoszą się do stanu prawnego sprzed 2022 r. i nie mają już zastosowania do lokali nabytych po tej dacie..

O możliwości amortyzacji decyduje formalna klasyfikacja lokalu (mieszkalny vs. niemieszkalny), a nie sposób jego faktycznego wykorzystania. Organy podatkowe podkreślają, że o zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania.

Podsumowanie

Obecnie, osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą nie ma prawa do amortyzowania lokalu mieszkalnego nabytego po 1 stycznia 2022 r., nawet jeśli lokal ten jest wykorzystywany w całości na potrzeby działalności gospodarczej. Wynika to wprost z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT oraz potwierdzają to najnowsze interpretacje indywidualne. Wyjątek dotyczy wyłącznie lokali niemieszkalnych – te mogą być amortyzowane na zasadach ogólnych, z zastosowaniem odpowiedniej stawki.

W przypadku lokali mieszkalnych nabytych przed 1 stycznia 2022 r., możliwość amortyzacji wygasła z końcem 2022 r. W konsekwencji, obecnie nie jest możliwe zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej, niezależnie od zakresu tego wykorzystania.

Jeżeli lokal, który np. zamierza nabyć podatnik, jest formalnie lokalem niemieszkalnym (np. użytkowym, biurowym, hotelowym), amortyzacja jest dopuszczalna na zasadach ogólnych. W przypadku wątpliwości co do klasyfikacji lokalu, decydujące znaczenie ma jego przeznaczenie i dokumentacja, a nie wyłącznie sposób użytkowania.

Oczywiście można rozważyć zmianę kwalifikacji lokalu z mieszkalnego na użytkowy – ale czy warto …w tym przypadku naszym zdaniem konieczna jest bezpośrednia konsultacja z doradcą podatkowym.

Obecnie, zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT, nie jest możliwa amortyzacja lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej – niezależnie od tego, czy jest on wykorzystywany w całości, czy w części na cele działalności gospodarczej. Sama zmiana sposobu użytkowania (np. przeznaczenie na biuro, gabinet czy siedzibę firmy) nie uprawnia do amortyzacji, jeśli lokal w dalszym ciągu pozostaje lokalem mieszkalnym w świetle przepisów prawa i ewidencji.

Możliwość amortyzacji powstaje dopiero po formalnej zmianie kwalifikacji lokalu na użytkowy (niemieszkalny) – tj. po przeprowadzeniu odpowiedniej procedury administracyjnej i uzyskaniu stosownych wpisów w ewidencji gruntów i budynków oraz innych dokumentach urzędowych. Dopiero wtedy lokal taki może być amortyzowany na zasadach ogólnych, jak lokal użytkowy. Ostatecznie, o kwalifikacji lokalu decyduje jego status prawny i ewidencyjny, a nie wyłącznie sposób faktycznego użytkowania.

Jeżeli lokal mieszkalny zostanie skutecznie przekształcony w lokal użytkowy (niemieszkalny), będzie podlegał amortyzacji zgodnie z przepisami dotyczącymi lokali niemieszkalnych. W przeciwnym razie – amortyzacja nie jest możliwa.

APTM Doradcy Podatkowi Pankowski, Miłek

Masz pytania ? Chcesz, żebyśmy sprawdzili Twoją sytuację i pomogli z formalnościami ? Skontaktuj się z nami.

Doradztwo podatkowe dla członków DIL.

Dolnośląska Izba Lekarska we Wrocławiu oferuje swoim członkom bezpłatny dostęp do profesjonalnego doradztwa podatkowego. Usługa dostępna jest w ramach składki członkowskiej – nie wiąże się z dodatkowymi opłatami. Jeśli chcecie Państwo skorzystać z porady, czy wyjaśnić problem podatkowy związany z wykonywaniem zawodu lekarza lub lekarza dentysty, prosimy o kontakt mailowy:  podatki@dilnet.wroc.pl.  Ustalone zostaną szczegóły i termin konsultacji. Stacjonarnie przyjmujemy w poniedziałki od godz. 11.00 do 14.00 w siedzibie DIL przy ul. Kazimierza Wielkiego 45 lub online w dogodnym terminie i czasie (telefon lub platforma Zoom). Z konsultacji mogą skorzystać zarówno lekarze i lekarze dentyści prowadzący własną działalność, jak i ci wykonujący zawód w ramach umowy o pracę lub umowy cywilnoprawnej a także podmioty lecznicze o różnej osobowości prawnej.